Минэкономразвития РФ проанализировало судебную практику, связанную с оценочной деятельностью, за третий квартал 2010 года, сообщает пресс-служба МЭР.

По сути заявленных и рассмотренных за третий квартал 2010 года споров в арбитражных судах Российской Федерации, связанных с оценочной деятельностью, выявлены следующие характерные спорные моменты и практика их разрешения:

1. Управлением имущественных отношений не представлены доказательства, подтверждающие новый размер арендной платы, определенный на основании отчета о рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком. Представленная в материалы дела копия письма с указанием величины рыночной годовой арендной платы не соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности и имеет пояснение, что данный документ не является отчетом об оценке. Основания для обоснованного увеличения размера арендной платы отсутствуют (ФАС Северо-Кавказского округа, постановление от 2 июля 2010 г. по делу № А32-38344/2009).

Управление имущественных отношений (далее – Управление) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу о взыскании задолженности по арендной плате и пени.

Стороны заключили договор аренды, по условиям которого обществу передано нежилое помещение. В соответствии с договором аренды размер арендной платы может быть пересмотрен Управлением в одностороннем порядке в связи с изменением уровня базовых ставок за использование помещений муниципального нежилого фонда или методики расчета арендной платы, устанавливаемых правовыми актами органов местного самоуправления и принимаемых обществом в безусловном порядке.

Направленное обществу дополнительное соглашение к договору с измененным размером арендной платы обществом не подписано. Управление указывает, что размер измененной арендной платы определен на основании отчета об оценке рыночной стоимости с определением величины годовой арендной платы, а также пункта 2 постановления главы города, которым внесены изменения в постановление «Об утверждении методики определения размера годовой арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в муниципальной собственности города». В измененной редакции пункта 2 данного постановления установлено, что размер арендной платы за пользование муниципальным имуществом определяется на основании отчета о рыночной оценке.

В силу части 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном АПК РФ и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

На основании статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности) в отчете об оценке объекта оценки в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В обоснование своих доводов Управлением не представлены доказательства, подтверждающие новый размер арендной платы, определенный на основании отчета о рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком.

Представленная в материалы дела копия письма с указанием величины рыночной годовой арендной платы не соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, и имеет пояснение, что данный документ не является отчетом об оценке.

С учетом изложенного судом сделаны выводы об отсутствии оснований для обоснованного увеличения размера арендной платы.

2. Учитывая, что сторонами было представлено два отчета об оценке спорного имущества с разницей в оценке, суд назначил судебную экспертизу, исходя из результатов которой пришел к выводу об обоснованности требований общества в части рыночной оценки объекта продажи и обязал орган местного самоуправления заключить договор купли-продажи на условиях общества (ФАС Центрального округа, постановление от 2 июля 2010 г. по делу № А68-11682/2009).

Общество обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации муниципального образования (далее – Администрация) о признании недействительным решения Собрания представителей муниципального образования «Об утверждении цены продажи недвижимого муниципального имущества» в части утверждения цены продажи нежилого помещения, и понуждении Администрации к заключению с обществом договора купли-продажи указанного нежилого помещения на условиях, предложенных обществом в протоколе разногласий к проекту договора купли-продажи.

Общество относится к категории субъектов малого предпринимательства, которые имеют право на выкуп арендуемого нежилого помещения по Федеральному закону от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ (далее — Федеральный закон № 159-ФЗ).

Постановлением Администрации «О продаже арендуемого недвижимого муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права» предписано продать обществу арендуемые им нежилые помещения. Обществу был направлен проект договора купли-продажи нежилого муниципального имущества. Общество подписало договор с протоколом разногласий, в котором изложило свою редакцию некоторых пунктом договора, в частности, изложив иную цену выкупаемого имущества по договору. К письму общества была приложена копия отчета об определении величины рыночной стоимости спорного объекта, выполненного по заказу общества.

Администрация известила общество об отказе от подписания протокола разногласий и об утрате обществом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в случае отказа в течение 30 дней с момента получения настоящих разъяснений от подписания договора в первоначальной редакции.

В силу статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ имущество подлежит продаже по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Согласно отчету об оценке спорного объекта недвижимости, выполненному по заказу Администрации, стоимость выкупаемого имущества составляет 1306559 руб.

Согласно отчету об оценки того же объекта, выполненному по заказу общества независимым оценщиком, стоимость выкупаемого имущества составляет 519000 руб. без учета НДС.

Учитывая, что сторонами было представлено два отчета об оценке спорного имущества с разницей в оценке более чем в 2,5 раза, суд назначил судебную экспертизу. По результатам экспертного заключения рыночная стоимость нежилых помещений с учетом НДС составляет 605813 руб.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу об обоснованности требований общества в части рыночной оценки объекта продажи.

Довод Администрации о том, что правом на проведение оценки обладает только собственник имущества и оценка, полученная собственником объекта, не может быть подвергнута сомнению, противоречит статье 13 Закона об оценочной деятельности.

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательного совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

3. Суд признал недействительным заключение Территориального управления Росимущества о несоответствии отчета общества об определении рыночной стоимости имущества стандартам оценки и законодательству об оценочной деятельности, поскольку Территориальное управление Росимущества не указало, в чем конкретно выражается допущенное оценщиком нарушение нормы стандартов оценки, и не представило доказательств представления обществом информации не по всем ценообразующим факторам, неполного проведения анализа рынка и наличия иных внешних факторов (ФАС Северо-Западного округа, постановление от 5 июля 2010 г. по делу № А05-10231/2009).

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом (далее – ТУ Росимущества) о признании недействительным заключения ТУ Росимущества о несоответствии отчета об определении рыночной стоимости имущества стандартам оценки и законодательству об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 130 Закона о банкротстве конкурсный управляющий направил отчет ТУ Росимущества  для составления заключения по проведенной оценке.

ТУ Росимущества направило в адрес общества заключение государственного финансового контрольного органа на отчет об оценке. В заключении изложены следующие замечания: анализ рынка не содержит значений или диапазонов значений ценообразующих факторов (подпункт ж пункта 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. № 254 (далее – ФСО № 3), поэтому рыночная стоимость не увязана с результатами анализа рынка, в результате проведенной экспертизы сделан вывод о том, что отчет не соответствует стандартам оценки и законодательству об оценочной деятельности.

В соответствии с подпунктом «ж» пункта 8 ФСО № 3 вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должен содержаться следующий раздел: анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов. ТУ Росимущества не указало, в чем конкретно выражается допущенное оценщиком нарушение этой нормы стандартов оценки, и не предоставило доказательств, подтверждающих, что оценщиком представлена информация не по всем ценообразующим факторам, неполно проведен анализ рынка и иных внешних факторов.

Согласно подпункту «б» пункта 18 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256 (далее – ФСО № 1), оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе, информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов.

Пунктами 20 и 22 ФСО № 1 установлено, что оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Суд установил, что оценщик при составлении отчета в отношении отдельных видов имущества использовал затратный подход, обосновав при этом отказ от использования сравнительного и доходного подходов отсутствием возможности анализа сведений о стоимости сделок по продаже аналогичного оборудования. ТУ Росимущества не представило доказательств, позволяющих сделать вывод о том, что оценщик неправомерно отказался от использования сравнительного и доходного подходов.

Суд также признал обоснованным использование оценщиком сравнительного подхода в отношении другого имущества и обоснованно сослался на то, что ТУ Росимущества не представило доказательств, свидетельствующих о том, что анализ вторичного рынка этого имущества произведен оценщиком в нарушение установленных требований законодательства и стандартов оценки.

4. Отсутствуют основания для взыскания с продавца суммы неосновательно сбереженных денежных средств, подлежащих уплате в федеральный бюджет в виде налога на добавленную стоимость, если в представленном отчете об оценке определена рыночная стоимость муниципального имущества, передаваемого в собственность покупателю в соответствии с договором купли-продажи, без учета данного налога (Тринадцатого арбитражного апелляционного суда, постановление от 19 июля 2010 г. по делу № А26-12996/2009).

Общество обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с Администрации муниципального района (далее — Администрация) неосновательного обогащения.

Советом муниципального района в программу приватизации муниципального имущества включены нежилые помещения. Установлен способ продажи объекта посредством открытого по составу участников аукциона с закрытой формой подачи предложения по цене, определено установить начальную цену аукциона не ниже оценочной стоимости объекта продажи.

Начальная цена объекта указана в размере 9 000 000 руб.

Победителем аукциона в соответствии с протоколом о результатах торгов признано общество, предложившее выкупную цену 9 000 200 руб. Между Администрацией и обществом заключен договор купли-продажи.

Общество полагает, что Администрацией без законных оснований в составе выкупной стоимости муниципального имущества получены денежные средства в сумме 1 372 911 руб. 86 коп. (НДС), подлежащие перечислению в федеральный бюджет.

Суд исходил из того, что в отчете об оценке определена рыночная стоимость объекта без учета НДС, также как и в договоре купли-продажи отсутствует указание на стоимость имущества с учетом НДС. Согласно отчету по определению рыночной стоимости имущества рыночная стоимость нежилых помещений составила 8 410 000 руб. (без НДС).

На основании статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Если согласиться с доводами общества, при изъятии НДС из уплаченной обществом по договору суммы стоимость имущества будет составлять меньше определенной оценщиком величины.

Таким образом, у суда отсутствовали законные основания для взыскания с Администрации суммы 1 372 911 руб. 86 коп. как неосновательно сбереженных денежных средств, подлежащих уплате в федеральный бюджет в виде НДС.

5. Суд удовлетворил исковые требования об обязании продавца заключить договор купли-продажи муниципального имущества по цене, определенной в протоколе согласования разногласий в редакции покупателя, поскольку покупатель имеет преимущественное право на выкуп арендуемого помещения, экспертным заключением установлено несоответствие отчета об оценке продавца федеральным стандартам, цена спорного имущества подлежит определению исходя из рыночной стоимости, установленной экспертизой по определению суда (ФАС Поволжского округа, постановление от 19 июля 2010 г. по делу № А12-18784/2009).

Общество обратилось в арбитражный суд с иском к Департаменту муниципального имущества (далее — Департамент) об обязании Департамента заключить договор купли-продажи нежилого помещения с обществом по цене, определенной в протоколе согласования разногласий в редакции общества, а именно — 3 624 000 руб.

Комиссией по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества принято решение о предоставлении обществу преимущественного права приобретения арендуемого встроенного нежилого помещения.

Департаментом в адрес общества направлен проект договора купли-продажи объекта муниципального имущества с указанием стоимости отчуждаемого имущества в размере 5 751 000 руб. При заключении договора купли-продажи между Департаментом и обществом возникли разногласия. Согласно протоколу согласования разногласий к договору общество предложило заключить договор по цене 3 624 000 руб., без учета НДС.

Департаментом представлен отчет об оценке рыночной стоимости встроенного нежилого помещения, проведенной по поручению Департамента (далее – отчет об оценке). По результатам данной оценки итоговая цена объекта недвижимости, подлежащего отчуждению обществу, исходя из расчетной рыночной стоимости на момент подачи заявки, составила 5 751 000 руб. без учета НДС.

Обществом поставлен под сомнение представленный Департаментом отчет.

В соответствии с пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 г. № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее – Информационное письмо), в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 — 87 АПК РФ).

Из экспертного заключения следует, что отчет об оценке не соответствует Закону об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. При этом несоответствия могли повлиять на определение рыночной цены объекта недвижимости. Рыночная стоимость нежилого помещения определена на день получения оферты обществом в сумме 3 429 000 руб. (без НДС).

Назначение экспертизы и результаты проведенной оценки Департаментом не оспорены.

При изложенных обстоятельствах, руководствуясь статьей 173 АПК РФ, суд определил положения договора купли-продажи встроенного нежилого помещения с учетом рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенной экспертным учреждением.

6. Требование о взыскании долга по государственному контракту удовлетворено, поскольку отчеты об оценке, выполненные обществом, соответствуют законодательству об оценочной деятельности, итоговая стоимость участков определена в установленном порядке, конкретные недостатки выполненных работ ТУ Росимущества не указаны, долг не погашен (ФАС Уральского округа, постановление от 27 июля 2010 г. № Ф09-5588/10-С5 по делу № А76-6934/2009-10-469/145).

Общество обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Территориальному управлению Росимущества (далее – ТУ Росимущества) о взыскании задолженности за выполненные работы.

Между ТУ Росимущества и обществом заключен государственный контракт, в соответствии с условиями которого общество обязуется в обусловленный контрактом срок выполнить работы по оценке рыночно обоснованной стоимости аренды в год одного квадратного метра площади земельных участков, принадлежащих Российской Федерации.

В соответствии с контрактом общество обязано предоставить ТУ Росимущества отчеты об оценке для проведения экспертизы не позднее установленного контрактом срока. ТУ Росимущества проводит экспертизу результатов выполненных работ в течение 30 рабочих дней со дня их представления обществом.

При отрицательном результате проведения экспертизы общество обязано в течение 5 дней со дня его извещения о результатах проведения экспертизы устранить выявленные недостатки и представить результаты выполненных работ ТУ Росимущества для проведения повторной экспертизы.

При положительном результате проведения экспертизы результатов выполненных работ (всех отчетов об оценке) ТУ Росимущества подписывает акт приемки выполненных работ в течение 3 рабочих дней со дня поступления результатов проведения экспертизы по всему объему выполненных работ.

Во исполнение принятых на себя обязательств общество выполнило предусмотренные условиями государственного контракта работы и направило отчеты об оценке в адрес ТУ Росимущества.

ТУ Росимущества сообщило обществу о том, что представленные им отчеты об оценке получили отрицательное заключение. Конкретные недостатки выполненных работ, обнаруженные организацией, проводившей экспертизу отчетов об оценке (далее – организация), ТУ Росимущества обществу не указаны.

Исследовав заключения, выполненные организацией, суд посчитал, что они не могут быть приняты в качестве надлежащих доказательств проведения экспертизы выполненных обществом работ, так как не соответствуют необходимым требованиям, предъявляемым к данным документам, не имеют обязательных реквизитов.

При этом, оценив заключение привлеченного эксперта, суд сделал вывод о том, что отчеты об оценке, выполненные обществом, соответствуют законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, итоговая стоимость земельных участков определена в установленном порядке.

7. В удовлетворении иска о признании односторонних сделок о повышении размера арендной платы недействительными отказано, так как суд исходил из того, что договором аренды в редакции дополнительного соглашения стороны предусмотрели возможность арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы (ФАС Восточно-Сибирского округа, постановление от 13 августа 2010 г. по делу № А33-1331/2010).

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением к Территориальному управлению Росимущества (далее – ТУ Росимущества) о признании односторонних сделок, совершенных ТУ Росимущества, о повышении размера арендной платы по договору аренды недействительными.

Согласно договору (в редакции дополнительного соглашения № 1) размер арендной платы изменяется: при изменении ставок земельного налога в соответствии с законодательством Российской Федерации (в случае определения арендной платы исходя из ставок земельного налога, установленного за такие земельные участки в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах); при изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения; при определении размера арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы в соответствии с Законом об оценочной деятельности и подлежит ежегодному изменению на основании нового отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы. Уведомление о результатах проведения новой ежегодной оценки рыночной стоимости арендной платы направляется обществу в 10-дневный срок с момента проведения экспертизы отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы и является основанием для внесения обществом арендных платежей в размере, определенном в результате новой ежегодной оценки рыночной стоимости арендной платы.

ТУ Росимущества направило уведомление в общество, в соответствии с которым на основании статьи 8 Закона об оценочной деятельности, статьи 614 ГК РФ и договора аренды годовой размер арендной платы за земельный участок определен согласно отчету оценщика «Об оценке рыночной стоимости имущественных прав пользования федеральным имуществом (размера годовой арендной платы), по договорам аренды» и экспертному заключению ТУ Росимущества.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Статьей 6 Закона об оценочной деятельности Российской Федерации, субъектам Российской Федерации предоставлено право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных Законом об оценочной деятельности.

Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности.

Судом установлено, что договором аренды (в редакции дополнительного соглашения № 1) в качестве изменения арендной платы согласовано определение именно рыночной стоимости арендной платы и принятие ее к исполнению после направления арендодателем арендатору соответствующего уведомления о проведенной оценке.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 431 ГК РФ условия договора аренды и дополнительные соглашения к нему суд пришел к выводам о наличии в нем условия о возможности изменения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы и правомерности ее увеличения ответчиком, что не противоречит положениям части 1 статьи 450 и части 3 статьи 614 ГК РФ. Договором аренды стороны согласовали условие об изменении размера арендной платы в результате проведения оценки ее рыночной стоимости, что не является изменением размера платы согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а является лишь исполнением условия договора.

8. Установление нарушений, допущенных оценщиком при составлении отчета об оценке в процедуре конкурсного производства, не влечет гражданско-правовых последствий в виде признания торгов недействительными (ФАС Западно-Сибирского округа, постановление от 3 сентября 2010 г. по делу № А27-7310/2009).

Общество, являющееся конкурсным кредитором должника, обратилась с жалобой на определение арбитражного суда о несостоятельности должника.

Решением суда от 18.06.2009 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев.

Определением суда от 18.03.2010 конкурсное производство в отношении должника завершено.

По мнению общества, суды нарушили требования пункта 6 статьи 110 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве), так как собрание кредиторов не утверждало первоначальную продажную цену имущества должника.

Также общество считает, что конкурсный управляющий допустил использование недостоверного отчета в конкурсном производстве общества, что привело к реализации имущества должника по цене многократно ниже ее рыночной стоимости.

Как установлено определением суда от 18.03.2010 конкурсное производство завершено по причине отсутствия у должника имущества, достаточного для соразмерного удовлетворения требований кредиторов, а также отсутствия допущенных конкурсным управляющим нарушений Закона о банкротстве.

Суд руководствовался пунктом 9 статьи 142 Закона о банкротстве, согласно которому требования кредиторов, не удовлетворенные по причине недостаточности имущества должника, считаются погашенными.

В силу пункта 1 статьи 149 Закона о банкротстве после рассмотрения арбитражным судом отчета конкурсного управляющего о результатах проведения конкурсного производства арбитражный суд выносит определение о завершении конкурсного производства.

В частности, судом установлено, что конкурсным управляющим результаты конкурсного производства доведены до сведения кредиторов на собрании, на котором конкурсные кредиторы проголосовали за завершение процедуры конкурсного производства в отношении должника.

Согласно пункту 6 статьи 110 Закона о банкротстве начальная цена продажи предприятия определяется в порядке, установленном Законом о банкротстве, решением собрания кредиторов или комитета кредиторов на основании рыночной стоимости этого предприятия, определенной в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного внешним управляющим и действующего на основании договора.

При этом, истолковав пункт 6 статьи 110 Закона о банкротстве, суд указал, что отчет об оценке в процедуре конкурсного производства не является обязательным для лиц, участвующих в деле о банкротстве, и окончательное решение принимается собранием кредиторов должника.

Таким образом, суды сделали вывод о том, что установление нарушений, допущенных оценщиком при составлении отчета, не влечет гражданско-правовых последствий в виде признания торгов, сделок недействительными.

9. В иске о признании недействительным отчета об оценке имущества отказано, поскольку истец не доказал недостоверность и занижение рыночной стоимости объекта оценки (ФАС Западно-Сибирского округа, постановление от 17 сентября 2010 г. по делу № А70-1669/2010).

Комитет по управлению муниципальным имуществом (далее – Комитет) обратился в арбитражный суд к оценщику с иском о признании недостоверным (недействительным) отчета об оценке имущества.

Между Комитетом и оценщиком заключен муниципальный контракт на выполнение работ по оценке муниципального недвижимого имущества. По результатам оценки оценщиком был представлен отчет об оценке.

Статьей 8 Закона об оценочной деятельности предусмотрена обязательность проведения оценки объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, содержащаяся в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, определенном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом.

Пунктом 20 ФСО № 1 предусмотрено, что оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного метода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Согласно пункту 13 ФСО № 1 доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

В пункте 14 ФСО № 1 указано, что сравнительный подход — это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Суд установил, что оценщик обосновал причины отказа от применения затратного подхода и указал на использование сравнительного подхода методом сравнительных продаж и доходного подхода методом капитализации доходов.

Комитет указывает на то, что в нарушении пункта 14 ФСО № 1 неверно выбраны аналоги для реализации сравнительного подхода методом сравнения продаж, что влияет на величину рыночной цены, рыночная стоимость объекта недостоверна и необоснованно занижена.

Исследовав и оценив спорный отчет, руководствуясь Законом об оценочной деятельности и ФСО № 1, суд, исходя из того, что Комитет не доказал обоснованность своих доводов о недостоверности и занижении рыночной стоимости объекта при выбранных объектах аналогах, учитывая использование также доходного подхода, а также то, что оспариваемый отчет содержит все обязательные сведения, установленные ФСО № 1 и соответствует ФСО № 1, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.