Налог на недвижимость, который власти намеревались ввести уже с января будущего года, очевидно, может быть введен, как минимум, через год. Минфин РФ рассчитывает, что налог на недвижимость для физических лиц может быть введен с 1 января 2015 года, о чем еще в октябре заявил замминистра финансов Сергей Шаталов.

Однако проверка Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, которую совместно с ФСБ провели аудиторы Счетной палаты, показала, что система государственного кадастрового учета объектов недвижимости на всей территории РФ не создана. В результате проверки обнаружено нецелевое расходование Росреестром средств на сумму 2,5 млрд руб., при этом общая сумма финансовых нарушений составила 23,9 млрд руб. Потому, очевидно, и были сдвинуты сроки введения единого налога на недвижимость. Ранее предполагалось введение налога в некоторых регионах уже с 1 января 2014 года, а в остальных субъектах РФ — до 2018 года, сейчас же крайний срок установления налога решено передвинуть до 2020 года.

Годом раньше или годом позже, но введение налога на недвижимость состоится. А в чем же его суть? Зачем он нужен?

Налог на недвижимость заменит действующие ныне налог на имущество и земельный налог. При этом планируется взимать этот налог с кадастровой стоимости недвижимости, а не с балансовой, как сейчас. При расчете налога будет браться кадастровая стоимость на 1 января, и в течение года изменения в цене учитываться не будут.

«Мы видим большой потенциал налога на недвижимость для доходов бюджетной системы», — заявил министр финансов РФ Антон Силуанов, подчеркнув, что именно по результатам кадастровой оценки было выявлено намного больше объектов недвижимого имущества по сравнению с тем количеством, по которому сейчас уплачивается налог на имущество физических лиц.

Введение такого налога многократно увеличит поступления в бюджет — для этого он и вводится, уверен руководитель отделения «Октябрьское Поле» Московской городской службы недвижимости (МГСН) Никита Бубякин. «Сейчас мы платим 0,1% от инвентаризационной стоимости в виде налога. Инвентаризационная стоимость никак не отражает рыночную стоимость квартиры и рассчитывается на давно устаревших нормативных показателях стоимости строительства. Так, если рыночная стоимость квартиры составляет 15 млн руб., ее инвентаризационная стоимость составляет 400–500 тыс. руб., то есть в 30 раз ниже. В результате казна недополучает приличные суммы. Кадастровая же стоимость по задумке должна примерно соответствовать рыночной, при этом ставку 0,1% предполагается сохранить для квартир стоимостью до 300 млн руб. и сделать ее 0,5% для квартир, стоящих дороже. Справедливости ради надо отметить, что жители европейских стран и США платят налоги от рыночной стоимости, и этот налог составляет в среднем 2%», — дает пищу для размышлений эксперт.

И сколько же в итоге придется платить за свои квартиры и дома с земельными участками?

Налог будет зависеть от кадастровой стоимости квартиры, поясняет Никита Бубякин. «А вот во сколько государство оценит вашу квартиру – это большой вопрос. Множество собственников земельных участков недовольно кадастровой оценкой, так как во многих случаях она получилась выше рыночной, а доказать это в суде довольно проблематично и сопряжено с финансовыми расходами. Можно представить, какие поднимутся резонанс и хаос с судами, если кадастровая стоимость квартир окажется массово завышенной. Возможно, что Росреестр будет использовать свою базу по сделкам с недвижимостью, которую он ведет уже несколько лет», — заключает Н. Бубякин.

Павел Трейвас, коммерческий директор компании Villagio Estate, считает, что сейчас сложно делать какие-то далеко идущие выводы, так как пока не совсем понятны условия расчета налога. «За прошедший год было озвучено несколько способов его взимания, разнились данные о процентных ставках. Сейчас введение единого налога на недвижимость для физлиц перенесено на 2015 год, при этом крайний срок принятия закона обозначен 2020 годом. О процентных ставках говорилось следующее: жилье до 300 млн руб. будет обложено 0,1% от его кадастровой стоимости, земли сельхозназначения, личного подсобного хозяйства и дачные участки — 0,3%, земли иных категорий — до 1,5%», — поясняет эксперт.

Между тем, по мнению Сергея Шлома, руководителя управления вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость», на вторичном рынке городских квартир Московского региона с введением нового режима налогообложения никаких глобальных изменений не произойдет. «Людей гораздо больше интересует уровень коммунальных платежей, который всегда значительно отличается в зависимости от класса жилья. Поэтому уровень налога не критичен ни для собственников, ни для бизнесменов. Исходя из данных кадастровой оценки, реальную стоимость городских квартир мы так и не увидим, но все же цена будет ближе к рыночной, чем инвентаризационная», — полагает С.Шлома.

Сильно ли этот налог ударит по кошельку россиян?

Сильно, особенно по тем, кто имеет больше одной квартиры или дорогую квартиру, предупреждает Никита Бубякин из МГСН. «Рост налоговых платежей в Москве в среднем, по нашим оценкам, будет 20-кратный. По остальным регионам  сказать затрудняюсь, но, очевидно, меньше в силу меньшего расхождения инвентаризационной стоимости от рыночной (кадастровой)», – отмечает эксперт.

Поскольку предполагается, что взимание налога будет осуществляться по кадастровой стоимости, которая, как известно, совершенно не соответствует рыночной, то в случае с ликвидными предложениями цена по кадастру может быть ниже вплоть до нескольких десятков раз, а значит, владельцы жилья будут платить копейки, полагает Павел Трейвас из Villagio Estate. Если же кадастровую карту пересмотрят и, как планируется, приблизят к рынку, то возникают проблемные вопросы, уверен эксперт. Например, налоговая нагрузка на собственников жилья в ЦАО – пенсионеров или внезапных наследников – может оказаться для них непомерной ношей: дело в том, что на сегодняшний день рыночная стоимость «квадрата» в центре столицы составляет 308,5 тыс. руб.

А сколько будут платить государству за свои резиденции владельцы элитной загородной недвижимости?

Для владельцев элитных резиденций в современных загородных поселках ситуация выглядит немного проще, отмечает Павел Трейвас. «Покупатели данного типа жилья — люди с достатком и высоким социальным положением. В этом случае с учетом стоимости сотки в концептуальных поселках (50–55 тыс. долл.) владельцу участка размером 20 соток придется отдать около 100 тыс. руб. за 12 месяцев. Уверен, что такая цифра мало кого напугает. Для сравнения, покупатели элитного загородного жилья отдают за год в три раза больше средств, чтобы поддерживать работу сервисной компании своего поселка», — уточняет эксперт.

Если говорить конкретно о рынке загородной недвижимости Подмосковья, то на сегодняшний день налогообложение земельных участков уже идет по кадастровой стоимости, поэтому измениться ничего не должно, заверяет Антон Архипов, руководитель офиса «Сретенское» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость». «Простых собственников землевладений данный налог никак не затронет. Единственная существующая проблема в отношении данного сегмента — это частные случаи, когда кадастровая стоимость участка выше рыночной, что больше характерно для землевладений дальнего Подмосковья, расположенных на удалении 100 км от МКАД и больше, где рыночная стоимость может составлять 3 тыс. руб. за сотку, а кадастровая — в пять раз больше. Рыночная цена на землю в зависимости от отдаления от Москвы падает быстрее, чем кадастровая: в непосредственной близости от столицы она выше, затем на каком-то расстоянии они сравниваются, а на отдаленных территориях во многих случаях кадастровая стоимость обгоняет рыночную, однако это все индивидуально и зависит от района и направления. В целом такая ситуация с превышением кадастровой стоимости неправильная, и поэтому многие собственники сейчас пытаются судиться и влиять на процесс ценообразования земли», — уверен эксперт.

Резюмируя комментарии экспертов по рынку недвижимости, следует, очевидно, предположить, что введение единого налога на недвижимость затронет прежде всего владельцев нескольких квартир и домов.

В частности, Антон Архипов считает, что данный законопроект может затронуть крупных лендлордов и владельцев большого количества квартир и домов, которые приобретались для перепродажи после роста цен на недвижимость. Также определенные новшества в данном документе могут быть в отношении объектов незавершенного строительства: если они будут облагаться налогом, то у собственников не будет смысла держать их незарегистрированными.

Что же касается в целом состояния рынка недвижимости, то введение единого налога на недвижимость станет положительным моментом, полагает Антон Архипов из «ИНКОМ-Недвижимость». «Чем больше зарегистрированных объектов находится в экспозиции, тем легче совершать сделки и тем рынок становится более активным. Недвижимость является не только объектом для инвестиций, но и социально значимым товаром, и она не должна просто «лежать в сейфе». Она должна поступать на рынок либо обрабатываться, строиться или сдаваться в аренду, тогда собственникам будет по карману уплата налогов. Стоимость объектов недвижимости, вероятнее всего, останется на прежнем уровне, поскольку сегодня цены диктует именно покупатель», — обнадеживает эксперт.

Автор: Инна Сангалова (источник: lf.rbc.ru)