Аренда госимущества может стать бессрочной
Юристы прокомментировали предложение «Опоры России» закрепить преимущественное право любых арендаторов государственной и муниципальной недвижимости на перезаключение договоров.
Такое право предусмотренно Гражданским кодексом для добросовестных нанимателей. Однако, авторы предложений изучили судебную практику и выяснили, что оно предоставляется только компаниям, заключившим действующий договор аренды через конкурс. Такую практику закрепил и Верховный суд при рассмотрении дела № А40-77121/2016 (см. «Бизнес попросил Минэкономразвития изменить порядок аренды государственной недвижимости»).
«Опора России» в свою очередь предлагает закрепить преимущественное право на продление договоров для всех добросовестных арендаторов, вне зависимости от того, как первоначально был заключен договор. Андрей Баширов из АБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнёры» считает, что принятие подобных поправок отвечает интересам как государства, так и бизнеса:
Преимущественное право добросовестного арендатора на продление договора является основополагающим принципом аренды.
В подавляющем большинстве случаев заключенные до введения торгов договоры содержат в себе условие о преимущественном праве арендаторов, которое должно сохранять свою силу независимо от введения обязательных требований к торгам. Поскольку ключевым условием для продления арендных отношений является добросовестность арендатора, формализация возможности бесконкурсного продления аренды государственного имущества будет способствовать соблюдению баланса интересов государства и бизнеса.
Андрей Баширов, советник Адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры».
С ним солидарна и Арина Довженко из Dentons. Она отмечает, что добросовестные арендаторы лишились подобного права 1 июля 2013 года, когда вступила в силу новая статья закона «О защите конкуренции», согласно положениям которой имущество, находящееся в публичной собственности, может быть предоставлено в аренду только на торгах либо в качестве предоставления преференции в определенном порядке, то есть с согласия ФАС.
«Некоторое время арендаторов спасала ст. 621 ГК о продлении договора на неопределенный срок и при отсутствии возражений со стороны государственного арендодателя, — рассказывает она. — Арендаторы продолжали пользоваться арендованным имуществом по истечении первоначального срока аренды с риском расторжения по инициативе арендодателя в любой момент с уведомлением за 3 месяца».
Подобная практика была пресечена усилиями ФАС и Верховного суда, который встал на сторону антимонопольщиков. Довженко отмечает, что с этого момента добросовестные арендаторы оказались без защиты.
Оставить комментарий